賃貸経営といえば、税金と不動産を専門とするアイ・コンサルティングへ
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事業内容 - service -
経営総合相談
経営の現状把握からはじまり、経営の資金繰り、法人設立見直しの相談、
毎年の税金を考慮したアドバイス等行っております。
Q1.
アパート経営を行っていますが、毎年手元に残るお金が減ったように感じます。何か対策はありませんか？
A1.
多くの経営者がアパートの空室や家賃の下落、細かな修繕から大規模修繕の負担、加えて税金の支払いが重荷になっています。
まず、アパートの入居状況を把握し、不動産市場の動向と照らし合わせ空室対策等の収入面の改善を行います。
また、税理士の協力の元、資金繰りの改善案や税金の支払いの適正化案等、キャッシュフローの改善を行います。
Q2.
法人を設立するほどの規模ではないと言われたのですが、本当にそうでしょうか？
A2.
法人設立を検討する際に、実際に試算し書面で確認されている方は少ないようです。
法人設立にも様々な方式があり、事業承継や家族構成を加味した上で検討されることをお勧め致します。
一般的には、不動産の管理や借上げ形態での法人設立をあきらめているケースが多くございます。
将来のリスクも加味した上で、法人が不動産を所有する形態も検討し、設立のアドバイスを行います。
Q3.
既に法人を設立しましたが、設立の効果に疑問を感じています。
A3.
法人の設立の際に十分な説明を受けずに設立された方の中には、全く資金繰りを安定化出来ない方や税金を適正化出来ない方が多くいらっしゃいます。
試算をせずに設立した、または設立当初より法人の運営方法を検証していないのであれば、一度現状分析をすることをお勧めします。市場も税法も時代と共に変わるものです。総合的に検証し、法人の可能性についてアドバイスを行います。
相続事業承継相談
相続税の把握から資産の圧縮、納税資金の確保のアドバイス。
贈与等の提案から分割の相談、不動産の活用まで行います。
Q1.
相続対策を考えていますが、何から始めると良いのでしょうか？
A1.
第一に相続税の負担はいくらなのか、資産をどのように渡していきたいのか考えましょう。
その後、資産の圧縮や納税資金の確保、相続人が資産を引き継いだ際に無理なく運営が出来る様総合的に分析し、
アドバイス致します。
Q2.
財産を次の代へ少しずつ贈与していくのは有効でしょうか？
A2.
相続税がかかる方には贈与はとても有効です。
毎年の贈与非課税枠、110万円以内で贈与する方や110万円を少し上回る贈与により、税金を支払っている方が多くいらっしゃいます。
相続税の税率と贈与税の税率の比較をし、相続税が多額にかかる方は贈与する額を検証すると良いでしょう。
また、現金だけでなく建物等その他の財産、加えて婚姻期間20年以上の配偶者への居住用財産の贈与も検証しアドバイスを行います。
Q3.
自社株を息子に渡していきたいと考えていますが、どのような方法が良いのでしょうか？
A3.
業績が良い会社や資産を保有している会社は自社株の評価が高額となります。
自社株は換金性に乏しく、相続財産の対象となってしまうため相続税が多額になる恐れがあります。
株の評価方式により株価評価の引き下げ方法が変わります。
評価を下げる方法を行うと共に贈与等を組み合わせながら対策を取れるようアドバイスを行います。
遺言成年後見人相談
争う相続 ≪争続≫ とならないように将来を考え、分割のアドバイスを行っております。
また、判断能力の低下による将来の不安の解消のためのアドバイスも並行して行っております。
Q1.
遺言を書きたいと思っていますが、どのように進めていけば良いのでしょうか？
A1.
遺言を書くことにより意思を反映させることができますが、資産家の方は遺言作成による権利を検証する必要があります。
意思を反映させること、分割による遺留分侵害の恐れ、納税資金の確保等あらゆる面から検証し作成をアドバイスします。
また、遺言作成にも種類がありお客様の状況に応じて相談致します。
Q2.
財産の名義人になっている私の父が最近判断能力が低下してきているようで心配です。
A2.
成年後見人の検討はいかがでしょうか。
判断能力が十分でない方が不利益を被らないようにその方を援助してもらう方を付ける制度です。
必要のない契約や工事、物品の購入など未然に防ぐことが出来ます。
成年後見人の中にも種類があります。ご家族状況にあった形をアドバイス致します。
Q3.
十数年前に遺言を作成したのですが、このままで良いのでしょうか？
A3.
現状の遺言について、検証を致します。時代と共に税法も変わり、資産の価値も変動しています。
分割案は意思が反映されているものになっているのか、相続税の負担、遺留分侵害について等検証します。
その後、作成を再度行う必要があるのか相談致します。
遊休地の活用相談
土地をあらゆる視点から検証し、活用方法のアドバイスを行います。
駐車場の利用やアパートマンションの建築、テナント誘致等を不動産の視点だけではなく、税金の視点等将来のリスクを様々な視点から検証し、アドバイスを行います。
Q1.
マンションの建築を勧められていますが、新たに借入をするのは抵抗があります。
A1.
まず、土地の可能性を再度確認します。マンションの建築のみならず、店舗や介護施設等の用途の違う建物の検証や地域のニーズを考え長期的な運営が可能か検証します。店舗の出店を考えている企業によっては、建築協力金により、オーナー様の負担が少なく建築出来る場合もあります。そういったあらゆる用途よりオーナー様へアドバイス致します。
Q2.
マンションの建築を考えているのですが、法人名義または個人名義どちらの名義で建築した方が良いのでしょうか？
A2.
一般的には、所得税を重視すると法人名義、相続税を重視すると個人名義が、メリットが出やすくなっています。
ただし、家族構成や個人の年齢、法人の株の持分等でどちらの名義が良いか変わってきます。
法人と個人の両方のシミュレーションにより、所得税・相続税・消費税の視点からアドバイス致します。
Q3.
建築の契約は済みましたが、税金面は何もアドバイスを受けていません。このままで良いのでしょうか？
A3.
契約後のご相談も承ります。
第一に建築による効果として相続税の試算を行います。また、建物とは建築後何十年と付き合っていきますので、
建物の引渡し前・引き渡し後の毎年の税金(所得税・住民税・事業税等)や建築に関わる消費税の面も考慮してアドバイス致します。
募集管理相談
アパートマンションの入居募集管理を一手に引き受けます。
賃貸経営の修繕のタイミング等も税金や資金繰りの観点も含め相談し、実行していきます。
Q1.
アパートの空室が気になります。改善策はありませんか？
A1.
募集賃料の見直しや設備の確認を行います。
現在募集している賃料が近隣の類似物件の募集賃料・成約事例を基に近隣相場と照らし合わせ適正価格かチェックを行います。
また、募集活動についてはオーナー様と密に連携を取り、インターネットの掲載、駅徒歩1分の店舗の来客による募集、地域不動産業者様への物件紹介を行います。
Q2.
大規模修繕はいつ行えば良いのでしょうか？
A2.
建物の規模により、大規模修繕はオーナー様の大きな負担となります。
建物の状態を検査し、まず大規模修繕の必要の有無を検証すると共に、オーナー様の経営資金繰りを考え、大規模修繕の時期を検証しアドバイス致します。
Q3.
高齢になってきたこともあり、物件の管理が大変になってきたから任せたい。
A3.
家賃の入金チェックや、物件の掃除、滞納への対応等、入居者とオーナー様の間に入りサポート致します。
基本的には入居者からの問い合わせはオーナー様に直接連絡が入ることが無くなります。
入居者からの夜間の依頼要望もコールセンターを設けていますので、緊急時も対応可能です。
入金の管理は私どもでチェックし、明細をオーナー様へ送付致します。